Actualité Patrimoniale novembre 2022

Dans cette revue de novembre, vous trouverez une discussion des actualités patrimoniales suivantes :

• Doublement du déficit foncier en cas de travaux de rénovation énergétique
• Réforme majeure du régime des plus-values de cessions immobilières
• La taxation des biens sur lesquels porte la clause de préciput a été rejetée
• Non-déductibilité des travaux réalisés dans le cadre d’une vente d’immeubles à rénover

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Doublement du déficit foncier en cas de travaux de rénovation énergétique

Depuis le vote de la loi Climat et résilience, les propriétaires-bailleurs sont appelés à rénover leurs biens immobiliers énergivores. Et ce, afin de respecter des critères de performance énergétique requis pour continuer à louer ces biens. Or, un amendement de la loi de finances rectificative pour 2022 a été adopté mardi 8 novembre. Le déficit foncier déductible du revenu brut global a été doublé pour les propriétaires effectuant des travaux de rénovation énergétique.

Ces travaux devront permettre de transformer la classe de performance énergétique d’un bien. En pratique, il s’agit de passer de la classe E, F ou G à la classe A, B, C ou D. L’amendement prévoit d’appliquer cette mesure aux dépenses de rénovation énergétique réalisées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.

Pour rappel, actuellement, le déficit foncier déductible du revenu brut global est de 10 700 € pendant 6 ans. Le surplus (et la partie du déficit due aux intérêts) est déductible des revenus fonciers pendant 10 ans.

Mais est-ce un réel cadeau ? En cas de déduction du déficit foncier du revenu brut global, l’économie fiscale maximale est de 45%. Néanmoins, en cas de déduction du déficit foncier des revenus fonciers, l’économie fiscale maximale est de 62,2%. Celle-ci est calculée sur l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux auxquels sont soumis les revenus fonciers.

Lien vers la décision : https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/16/amendements/0393/AN/569

Réforme majeure du régime des plus-values de cessions immobilières

Comme chaque fin d’année, les propositions et les discussions autour de la loi de finances pour l’année à venir fusent. Une proposition particulière a retenu notre attention. En effet, lors de l’examen en première lecture du projet de loi de finances pour 2023, le Sénat a adopté un amendement visant à réformer le régime des plus-values de cessions immobilières.

Cet amendement prévoit de supprimer le régime actuel des abattements pour durée de détention. Par ailleurs, il prévoit de diminuer le taux d’imposition actuel de 36,2% (19% d’impôt sur le revenu + 17,2% de prélèvements sociaux). Celui-ci passerait à un taux d’imposition de 15% (9% d’impôt sur le revenu + 6% de prélèvements sociaux) pour les propriétaires détenant le bien depuis plus de 2 ans.

Il prévoit également de maintenir un taux d’imposition de 30% pour les cessions intervenant avant 2 ans.

Les dispositions de cet amendement n’entreraient en vigueur que pour les cessions exécutées à compter du 1er janvier 2024. Cela, afin de ne pas pénaliser les propriétaires qui ont fait le choix de la détention longue.

L’objectif de cet amendement serait de stimuler le rythme des transactions du marché immobilier. Cet amendement est qualifié de « véritable big bang du marché immobilier » par le Ministre chargé des Comptes Publics. Cependant, il pourrait être supprimé par le gouvernement au travers du recours à l’article 49.3 de la Constitution à l’Assemblée nationale. À suivre…

Lien vers la proposition de Loi : https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/15/textes/l15b1756_proposition-loi

La taxation des biens sur lesquels porte la clause de préciput a été rejetée

L’administration fiscale s’est récemment prononcée sur la taxation des biens objets d’une clause préciputaire. Cet avantage matrimonial attribué au conjoint survivant, permet de prélever un bien sur la communauté avant tout partage. Il s’agit bien souvent de la résidence principale. L’administration fiscale a surpris, en voulant imposer au conjoint levant l’option du préciput, de s’acquitter d’un droit de partage sur la valeur des biens ainsi donnés.

Fort heureusement, cette demande abracadabrante a été jugée irrecevable par certains tribunaux judiciaires. En effet, le préciput étant réputé être un avantage consenti sans contrepartie. Par là même, la Cour de Cassation, si elle venait à se prononcer sur un pareil acte, s’opposerait au paiement des droits de partage pour les mêmes raisons.

Pas de mauvaise surprise donc lorsqu’il s’agira de conseiller à un client d’insérer une clause de préciput dans son contrat de mariage.

Les tribunaux judiciaires de Lille, Rennes et Niort se sont prononcés à trois reprises au cours de l’année 2022.

Non-déductibilité des travaux réalisés dans le cadre d’une vente d’immeubles à rénover

L’acquisition d’un immeuble à rénover ne peut donner droit à une déduction des travaux réalisés des revenus fonciers. En effet, il ne s’agit pas là d’une charge déductible puisque le capital dépensé au titre des travaux est d’ores et déjà inclus dans le prix d’acquisition.

Que les contribuables ne s’y méprennent, le montant des travaux ainsi réalisés n’est pas une charge déductible mais simplement une dépense en capital. Il est toujours bon de rappeler les limites de la déductibilité admise par l’administration fiscale.

Le Conseil d’État ayant rendu son jugement le 17 octobre 2022 (N° 460113).

Les biens peuvent être réévalués à la baisse postérieurement au décès

Les biens immeubles mentionnés dans la déclaration de succession sont réputés être évalués à leur valeur de marché pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit. En d’autres termes, à leur valeur de cession s’ils étaient vendus le jour même.

Cependant, la valeur du bien immobilier inclus dans la succession peut donner lieu à réévaluation à la baisse. Pour cela, il doit être vendu à un prix plus bas que celui retenu dans la succession. Et ce, quelques mois plus tard. Ainsi donc, cela réévalue par la même occasion le calcul des droits de succession acquittés par les héritiers.

À noter qu’une telle baisse de la réévaluation n’est possible qu’à condition que le marché immobilier ait été stable sur la période. Par ailleurs, le bien immobilier ne doit avoir subit quelconque modification.

Rares sont les fois où les contribuables peuvent s’affranchir des coups de grâce de l’administration fiscale, profitons-en !

La Cour d’Appel de Montpellier s’est prononcée le 16/09/2022 (n°17/04953)

L’administration fiscale a jusqu’à 6 ans pour prouver la fictivité du PACS

L’exonération du partenaire de PACS au titre des droits de succession peut être remise en cause jusqu’à trois ans après l’ouverture de la succession. Le droit de reprise de l’administration fiscale peut s’exercer dans un délai de trois ans. Celle-ci doit prouver le caractère fictif du pacte. En pratique elle doit prouver son intention exclusivement fiscale.

Néanmoins, ce délai peut être porté à six ans s’il est prouvé que la preuve du caractère fictif du PACS est difficile à apporter.

Le PACS a pour conséquence l’exonération du partenaire au titre des droits de succession. Mais cela ne doit pas être l’unique fin recherchée.

La Cour d’Appel de Montpellier s’est prononcée le 04/10/2022 (n°20/03900).

Le changement de bénéficiaires du contrat d’assurance vie d’un majeur protégé requiert l’accord du juge des tutelles

La Cour de cassation a récemment rappelé les droits du tuteur ou du curateur dans le cadre de la gestion des contrats d’assurance vie. En effet, le tuteur ne peut changer le bénéficiaire d’un contrat d’assurance vie sans l’accord du conseil de famille (s’il est constitué) ou du juge des tutelles.

En effet :

• L’article L-132-4-1 du code des assurances stipule que la souscription, le rachat et le changement de la clause bénéficiaire d’un contrat d’assurance est un acte de disposition.
• L’article 505 du code civil stipule que le tuteur ne peut pas réaliser des actes de disposition sans l’accord du conseil de famille ou du juge.

Cette version de l’article 505 du code civil est en vigueur depuis le 1^er janvier 2009. En l’état, le tuteur avait modifié la clause bénéficiaire en 1997. La cour d’appel précise donc que la version actuelle s’applique également pour les actes passés avant 2009.

Cour de Cassation du 21/09/2022 (n° 20-23.610)

Mathilde BERTRAND & Romin PRIEUR

Ingénieurs patrimoniaux à LaBienveillanceFinancière

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