Actualité Patrimoniale – Juillet 2023

Les ingénieurs patrimoniaux de LaBienveillanceFinancière ont retenu de l’actualité patrimoniale de juillet 2023 les sujets suivants :

La vente successive de plusieurs résidences principales fait-elle du vendeur un marchand?

Une résidence « principale » saisie dans la liquidation judiciaire d’une entreprise

Le légataire doit faire valoir ses droits face aux héritiers

Marché des SCPI : collecte en repli et dépréciation

Extension de la résiliation infra-annuelle à de nouveaux contrats d’assurance

La résiliation en ligne des contrats d’assurance

La Société Générale, 1re société agréée Prestataire de services sur actifs numériques

La vente successive de plusieurs résidences principales fait-elle du vendeur un marchand?

La cession d’une résidence principale ouvre droit à une exonération sur la plus-value. Entre autres conditions à cette exonération, l’article 150-U du Code général des impôts prévoit que le cédant doit effectivement occuper le logement en résidence principale au jour de la vente. Ainsi, il n’est pas possible de bénéficier de cette exonération si on vient seulement habiter les lieux peu avant la cession pour raison fiscale.

La saga de l’été est alimentée par une affaire dans laquelle un couple, ayant cédé successivement neuf résidences principales en l’espace de treize ans, s’est vu requalifié en marchands de biens par l’administration fiscale. Celle-ci les a condamnés à payer la TVA et l’impôt sur la plus-value de cession pour ces biens au titre de BIC.

Pour rappel, deux critères cumulatifs sont nécessaires pour la qualification d’activité de marchand de biens (article 1115 du CGI) :

• Le marchand de biens acquiert des biens immobiliers ou fonds de commerce ou parts de sociétés immobilières pour son compte personnel, à titre onéreux, peu importe le mode d’acquisition (achat, apport en société, échange…),
• Il achète dans l’intention de revendre, c’est-à-dire dans une intention spéculative. Celle-ci doit exister à la date d’acquisition des immeubles ultérieurement revendus.

Les époux ont saisi le tribunal administratif en contestation de la décision rendue par l’administration. Celui-ci a confirmé la décision de l’administration. Les époux se sont pourvus en cassation.

Le Conseil d’État a rendu son avis. Il donne raison au couple pour les raisons suivantes :

• L’administration n’a en aucun cas cherché à démontrer que les époux n’occupaient effectivement pas leurs résidences principales.
• Elle n’a pas non plus invoqué l’abus de droit.
• En ce sens, le « court délai qui séparait l’achèvement des travaux de construction des maisons de leur vente » et le fait « que ces opérations immobilières avaient procédé d’une intention spéculative » ne suffisaient pas à la qualification de marchand de biens. 

Vos clients souhaitant quitter leur vie pluvieuse au profit des plages de sable fin pourront bénéficier de l’exonération de la plus-value à la cession de leur résidence principale, à condition de l’avoir réellement occupée, de manière effective et pendant un délai raisonnable. Nous ne doutons pas de leur honnêteté.

Source : Pourvoi du Conseil d’État, 14 juin 2023, 461 960

Une résidence principale saisie dans liquidation judiciaire d’une entreprise

Restons sur le thème de la résidence principale. Dans une affaire récente, un entrepreneur individuel s’est fait saisir ce qu’il estime être sa résidence principale en raison d’une liquidation judiciaire.

Le juge-commissaire a donc ordonné la mise en vente du bien immobilier sur les enchères publiques dans les conditions de l’article L. 322-5 du Code des procédures civiles d’exécution. Cette vente par adjudication a été contestée par l’entrepreneur individuel lequel s’est pourvu en cassation.

En effet, l’article 526-1 du Code de Commerce dispose que « les droits d’une personne physique immatriculée au registre national des entreprises sur l’immeuble où est fixée sa résidence principale sont de droit insaisissables par les créanciers dont les droits naissent à l’occasion de l’activité professionnelle de la personne. »

En l’espèce, la Cour de cassation a soutenu qu’il ne s’agissait pas de la résidence principale de l’entrepreneur. De fait, il exploitait son fonds de commerce en Guadeloupe alors que le bien immobilier était localisé dans le Val-d’Oise.

L’entrepreneur n’ayant pu apporter la preuve que le bien était effectivement sa résidence principale, celui-ci a été mis en vente pour régler ses dettes.

Dans cette affaire, l’entrepreneur n’avait pas quitté les plages de sable fin au profit d’une résidence (non principale) située dans un endroit pluvieux. À la clef, sa mise aux enchères.

Source : Cour de cassation, Chambre commerciale, 21-24.207

Le légataire doit faire valoir ses droits face aux héritiers

D’autres ne profiteront pas non plus de la plage les doigts de pied en éventail cet été. Face aux héritiers réservataires, les légataires ne peuvent jamais dormir sur leurs deux oreilles. Même plusieurs années après le décès du testateur.

Dans cette affaire, le propriétaire d’un ensemble immobilier avait mis sa propriété à disposition d’une tierce personne. Il avait également désigné cette personne légataire de ces mêmes biens pour qu’elle puisse continuer à en jouir et en devienne pleine propriétaire au décès du disposant.

Au décès du testateur, la légataire du bien a continué à l’occuper des années durant jusqu’à ce que les héritiers réservataires se retournent contre elle. Ils ont invoqué le manquement à son obligation de demander la délivrance de legs au décès du disposant.

La délivrance de legs est l’action par laquelle les héritiers du défunt remettent les biens faisant l’objet d’un legs à un légataire après celui-ci l’a demandé. Or, en l’espèce, la légataire n’a formulé aucune demande, les héritiers réservataires exigent donc qu’elle soit déchue de son droit de propriété. De plus, ils réclament une indemnité d’occupation pour toute la période de jouissance à compter du décès du gratifiant.

La Cour de cassation a donné raison aux héritiers réservataires et rappelle qu’un légataire qui n’est pas également héritier doit obligatoirement demander la délivrance de son legs dans les cinq ans suivant le décès (C. civ. art. 2224).

« Le légataire particulier ne pourra se mettre en possession de la chose léguée, ni en prétendre les fruits ou intérêts, qu’à compter du jour de sa demande en délivrance, ou du jour auquel cette délivrance lui aurait été volontairement consentie. »

Article 1014 du Code civil

La délivrance de legs est donc essentielle pour que le légataire devienne propriétaire du bien dont il a été gratifié. Une simple tape dans la main entre les héritiers et le légataire ne suffit pas pour que ce dernier soit en sécurité. Comme l’a dit un ancien Président, « les promesses n’engagent que ceux qui les reçoivent. »

Source : Cass. 1er civ. 21-6-2023 n° 21-20.396 FS-B

Marché des SCPI : collecte en baisse et dépréciation

Conséquence inéluctable de la hausse des taux d’intérêt et de la baisse des prix du marché immobilier, après le boom de 2022, le marché des SCPI connait un repli. La collecte nette du 1^er semestre 2023 est en baisse de 23 % par rapport aux records du 1^er semestre de l’année dernière.

Plusieurs sociétés de gestion ont annoncé une déprécation des parts de leurs SCPI. Dernière en date, Amundi, un des leaders du secteur, a annoncé la dépréciation des parts de trois de ses SCPI de 12 %, 14 % et 17 %, respectivement. Pour l’heure, les loyers et les taux d’occupation ne sont pas affectés.

Pour convaincre les épargnants de ne pas fuir ce marché de 93 milliards d’euros, Jean-Marc Coly, Président de l’Association française des placements immobiliers (ASPIM) conseille de leur rappeler que l’investissement en SCPI est un investissement long terme :

« Les épargnants doivent garder à l’esprit que les fonds immobiliers non cotés restent avant tout des produits de placement de long terme permettant de lisser les cycles baissiers sur la durée. »

Par ailleurs, la dépréciation de certaines SCPI peut représenter une opportunité d’entrer sur le marché.

Source : ASPIM, Agefi Asset Management

Extension de la résiliation infra-annuelle à de nouveaux contrats d’assurance

Il y a un an le Comité consultatif du secteur financier (CCSF) rapportait la confusion et l’incompréhension des assurés face à la diversité des conditions de résiliation des contrats d’assurance. Les professionnels de l’assurance se sont alors engagés à harmoniser ces conditions.

Rappel de l’évolution des conditions de résiliation

Faisons un rappel de l’évolution de ces conditions avant d’aborder les nouvelles mesures qui entrent en vigueur le 1er juillet 2023.

La loi Hamon de 2014 a instauré la résiliation infra annuelle (à tout moment après la 1re année), pour :

• L’assurance habitation,
• L’assurance auto,
• L’assurance affinitaire (avec un droit de renonciation de 14 jours).

La loi Hamon a élargi ce droit à partir de décembre 2020 aux :

• Contrats de complémentaire santé.

Enfin, la loi Lemoine, entrée en vigueur, en 2 étapes en 2022 a introduit la possibilité de résilier

• L’assurance emprunteur (à tout moment, dès la souscription, si protection équivalente).

À partir du 1er juillet 2023

La résiliation infra annuelle est maintenant étendue à :  

• L’assurance protection juridique,
• La garantie accidents de la vie (GAV),
• L’assurance pour animaux,
• L’assurance hospitalisation.

Ne sont pas concernées :

• La prévoyance (invalidité/incapacité/décès),
• L’assurance dépendance,
• L’assurance scolaire.

Source : ABE Info service

La résiliation en ligne des contrats d’assurance

Nous profitons de ce point sur la résiliation des contrats d’assurance pour rappeler que depuis le 1^er juin 2023, les assureurs qui offrent aux particuliers la possibilité de conclure un contrat d’assurance en ligne doivent obligatoirement offrir la possibilité de le résilier en ligne « en trois clics. »

Cette mesure s’applique à tous les contrats en cours (et non au seuls nouveaux contrats) dont la souscription est possible en ligne, qu’ils aient été souscrits en ligne ou non.

Cette mesure fait partie des mesures de la loi pour la protection du pouvoir d’achat promulguée en août 2022. Elle concerne également les abonnements souscrits en ligne.

Source : Ministère de l’Économie  

La Société Générale, 1re société agréée PSAN

Une nouvelle illustre la normalisation du marché actifs numériques (cryptoactifs et cryptomonnaies de type bitcoin) que nous avons déjà soulignée. Ce n’est pas une startup, mais bien la Société Générale qui est la première à être agréée « prestataire de service sur actifs numériques » (PSAN).

La Société Générale est en effet très active dans le domaine des actifs numériques et de la blockchain à travers sa filiale, SG-Forge. SG-Forge a, entre autres, lancé son propre stablecoin.

Depuis décembre 2020, les prestataires de services français et étrangers doivent obligatoirement être enregistrés comme PSAN auprès de l’AMF s’ils fournissent en France des services de conservation, d’achat ou de vente, d’échange ou de conseil en cryptoactifs.

Pour être agréé par l’AMF, et non simplement enregistré, un PSAN doit remplir des exigences supplémentaires en matière d’organisation, de ressources financières et de gouvernance. Sur 90 sociétés enregistrées comme PSAN, SG-Forge est la seule qui soit agréée, à ce jour.

Pour rappel, un nouveau règlement européen (« Markets in Crypto-Assets », dit MiCA) adopté par le Parlement européen en avril 2023 encadre désormais le marché des cryptoactifs. L’AMF va assurer la transition du statut PSAN vers le statut européen équivalent. Ainsi les sociétés agréées comme SG-Forge pourront offrir leurs services dans toute l’Union européenne.

Source : AMF.

Au sujet de la normalisation du marché des actifs numériques, lisez notre article sur la nouvelle génération d’investisseurs.