Actualité Patrimoniale LBF – Septembre 2024

Les ingénieurs patrimoniaux analysent des sujets qui ont retenu leur attention ces dernières semaines. Ces analyses soulignent l’importance du respect du formalisme de la gestion du patrimoine. Un bon conseiller aurait évité bien des soucis aux protagonistes de plusieurs affaires commentées ci-dessous !

• Pinel : diminution progressive des réductions d’impôt
• Clarification : les holdings animatrices dans le Pacte Dutreil
• La reprise des dons de sommes d’argent lors d’un divorce
• La charge de la preuve de la solidarité des époux revient au bailleur
• Quel délai pour l’exonération de plus-value sur la résidence principale ?
• L’abattement fiscal pour un handicap pas encore reconnu
• SCI et abus de droit dans la déduction des déficits fonciers
• Bilan 2023 de l’allocation de l’épargne des Français

Pinel : diminution progressive des réductions d’impôt

La réduction d’impôt sur le revenu « Pinel » est prolongée jusqu’au 31 décembre 2024. Cependant, les investissements réalisés en 2023 et 2024 subissent une diminution progressive des taux applicables.

Exceptions notables : cette baisse de taux ne s’applique pas aux logements situés dans des quartiers prioritaires ou respectant des critères de qualité supérieurs définis par décret. Les critères de qualité concernent notamment la performance énergétique et environnementale des biens. L’administration a mis à jour ses commentaires pour refléter ces changements législatifs et réglementaires.

Par ailleurs, les récentes modifications du classement par zone ont reclassé des communes, auparavant classées zone B2 ou C, en zone B1 ou A. Elles sont donc désormais éligibles au dispositif « Pinel ». Pour cela, il faut que la date de signature de l’acte authentique d’achat ou la date de dépôt de la demande de permis de construire relève des périodes suivantes :

• À partir du 21 février 2022 pour les communes mentionnées dans l’arrêté du 16 février 2022.
• À partir du 4 octobre 2023 pour celles visées par l’arrêté du 2 octobre 2023.

À noter enfin que les plafonds de loyer et de ressources des locataires applicables pour bénéficier de la réduction d’impôt « Pinel » sont ceux en vigueur selon le classement de la commune à la date de conclusion ou de renouvellement du bail.

En conclusion, les récents ajustements du dispositif « Pinel » offrent aux investisseurs de nouvelles opportunités, tout en renforçant l’importance des critères de localisation et de qualité des logements.

Il est donc crucial de bien prendre en compte ces évolutions pour s’assurer de la conformité et de la rentabilité de ces investissements.

Source : Actualité BOFIP du 22/08/2024

Clarification : les holdings animatrices dans le Pacte Dutreil

Nous revenons sur la mise à jour significative de la doctrine administrative sur le Pacte Dutreil publiée le 30 mai 2024 à la suite des modifications introduites par la Loi de finances pour 2024 (article 787 B du Code général des impôts).

Cette mise à jour apporte des clarifications attendues concernant les holdings animatrices, le contrôle des filiales et la gestion des actifs affectés :

• Clarification de la définition des holdings animatrices : La loi de finances exclu explicitement les activités de gestion de patrimoine personnel. Toutefois, elle permet aux sociétés d’exploiter des activités mixtes, à condition que l’activité principale soit éligible au dispositif.
• Caractère principal de l’activité d’animation : Une nouvelle approche est instaurée pour évaluer l’animation d’une holding. L’administration précise que « le caractère principal de l’activité d’animation de groupe d’une société holding doit être retenu notamment lorsque la valeur vénale des actifs affectés à son activité d’animation de groupe représente plus de la moitié de son actif total. » (BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10§55). Cette clarification suit une jurisprudence récente, intégrant tous les actifs affectés à l’animation, y compris les immeubles loués à des filiales opérationnelles.
• Clarification du contrôle exercé par la holding animatrice : L’administration fiscale élargit la notion de contrôle, désormais appréciée selon le pourcentage de capital et de droits de vote détenus, ainsi que la structure de l’actionnariat, et non plus uniquement en fonction de la majorité des droits de vote aux assemblées générales, conformément à l’article L233-3 du Code de Commerce.

Bien que ces évolutions soient favorables à la transmission d’entreprises, des incertitudes demeurent quant à l’avenir du dispositif. Le projet de réforme visant à recentrer le Pacte Dutreil sur les actifs professionnels pourrait venir bouleverser ce régime de faveur.

Certains préfèreront donc anticiper leurs transmissions pour être sûr de bénéficier des avantages du dispositif.

Source : BOFiP 30/05/2024 BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10

La reprise des dons de sommes d’argent lors d’un divorce

Lorsqu’un couple marié sous le régime de la communauté légale se sépare, la récupération des sommes d’argent reçues en don par l’un des époux peut poser problème, comme l’illustre une décision de la Cour de cassation du 2 mai 2024.

Dans cette affaire, un couple divorce et se retrouve en désaccord sur le sort d’une somme d’argent donnée par les parents de l’épouse durant le mariage. La Cour d’appel avait accordé à l’épouse le droit de reprendre cette somme, jugeant qu’elle lui appartenait en propre, faute de preuve que la donation était destinée aux deux époux.

L’époux, insatisfait, a porté l’affaire devant la Cour de cassation qui a fait droit à ses arguments et a cassé l’arrêt de la Cour d’appel estimant que les juges du fond n’avaient pas vérifié si les conditions légales étaient remplies.

La Cour a rappelé que, pour être repris, les fonds doivent exister en nature et être resté propres à la date de dissolution de la communauté. Dans le cas des comptes bancaires, où les sommes se mélangent et deviennent interchangeables, il est particulièrement difficile de distinguer les fonds propres des acquêts.

Cette décision met en lumière les précautions à prendre pour conserver en bien propre les donations reçues pendant le mariage. Afin d’assurer la reprise des sommes d’argent lors de la liquidation de la communauté, il est essentiel de :

• Conserver les fonds sur un compte personnel sans y toucher ou,
• Maintenir une trace clairement documentée de ces sommes (et de leur éventuel remploi).

Sans ces précautions, les sommes risquent d’être considérées comme des biens communs non récupérables par le donataire.

Cette affaire souligne la nécessité pour les couples de bien gérer et documenter les donations reçues afin de prévenir tout litige.

Source : Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 2 mai 2024, 22-15.238

La charge de la preuve de la solidarité des époux revient au bailleur

En présence de loyers impayés, un bailleur peut en exiger le règlement auprès du conjoint de son locataire, non-signataire du bail. Dans une décision du 12 juin 2024, la Cour de cassation a précisé dans quelles conditions.

Dans cette affaire, une femme mariée avait signé seule le bail d’un logement qu’elle a occupé pendant quatre ans. Après son divorce, le bailleur a assignée les deux époux pour récupérer des loyers dus. La Cour d’appel a condamné l’ex-mari à régler 21 400 €, estimant que le bail était destiné à l’entretien du ménage, ce qui entraînait la solidarité des dettes ménagères.

La Cour de cassation a cassé cette décision, soulignant que la Cour d’appel avait inversé la charge de la preuve. Selon les articles 220, 1751 et 1353 du Code civil, la charge de la preuve incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation. En l’occurrence, le bailleur aurait dû prouver que :

• Le bail était effectivement au bénéfice des deux époux (cotitularité du bail).
• Le bail avait été souscrit pour l’entretien du ménage (solidarité des dettes ménagères).

La preuve d’une cohabitation, même brève ou intermittente, aurait pu suffire à établir ces éléments.

Cette décision souligne la nécessité pour les bailleurs de fournir des preuves concrètes pour obtenir le paiement des loyers impayés de la part du conjoint d’un locataire.

Source : Cour de cassation, Chambre civile 1, 12 juin 2024, 22-17.231

Quel délai pour l’exonération de plus-value sur la résidence principale ?

En principe, un bien immobilier constituant la résidence principale du vendeur au jour de la vente est exonéré de l’impôt sur la plus-value immobilière (article 150 U II 1° du Code Général des Impôts). Cette exonération s’applique également en cas de déménagement et de vente ultérieure dans un délai dit « raisonnable ».

L’administration fiscale ne spécifiant pas de délai précis, elle évalue chaque situation au cas par cas en tenant compte des raisons conjoncturelles pouvant retarder la mise en vente.

Dans cette affaire, un contribuable avait déménagé puis, 17 mois plus tard, vendu sa résidence principale située à Paris pour plus de 2 000 000 €.

La Cour d’appel de Versailles a refusé l’application de l’exonération de l’impôt sur la plus-value considérant que :

• La vente avait dépassé le délai d’une année qui constitue en principe le délai maximal dans un contexte économique normal.
• La contexte économique et réglementaire, ainsi que le contexte personnel et familial ne présentaient pas d’obstacle à la vente.
• Le propriétaire n’avait pas justifié d’une mise en vente active et continue de son bien. Et ce, bien que celui-ci ne présentait pas de difficultés de commercialisation.

La Cour a donc jugé que rien ne justifiait le délai de 17 mois entre le changement de résidence principale. La vente et que la vente ne pouvait donc pas bénéficier de l’exonération liée au statut de résidence principale.

Voilà un propriétaire qui a dû se mordre les doigts de son manque de diligence dans la vente de son bien!

Source : Cour d’appel de Versailles 1ère chambre, 02/07/2024

L’abattement fiscal pour un handicap reconnu après l’ouverture de la succession

Comme nous l’avons déjà signalé, l’abattement sur les droits de succession pour les héritiers handicapés est soumis à de strictes conditions.

En effet, selon l’article 779 II du Code Général des Impôts, un héritier handicapé peut bénéficier d’un abattement de 159 325 € sur les droits de mutation à titre gratuit, à condition qu’il soit incapable de travailler dans des conditions normales de rentabilité en raison d’une infirmité physique ou mentale, congénitale ou acquise.

Dans un arrêt du 15 avril 2024, la Cour d’appel de Nancy a apporté un nouvel éclairage sur les modalités de cet abattement en confirmant qu’il peut s’appliquer même si l’affection à l’origine de l’invalidité n’avait pas encore été consolidée au moment de l’ouverture de la succession, à condition qu’elle soit déjà présente à cette date.

Dans cette affaire, un contribuable, placé à partir de septembre 2016 en arrêt maladie de longue durée en raison de problèmes cardiaques, n’a été attributaire d’une allocation d’adulte handicapé qu’à compter du 1er juin 2017. Or, en mars 2017, un notaire lui a appliqué l’abattement de 159 325 € pour handicapé lors du calcul de ses droits de succession sur l’héritage d’un proche parent. L’administration fiscale a contesté cet abattement.

La Cour d’appel a reconnu que l’état d’infirmité du contribuable justifiait l’application de l’abattement car la défaillance cardiaque à l’origine de l’arrêt de travail était la même qui avait justifié la reconnaissance du statut de personne handicapée et le versement d’une allocation d’adulte handicapé à partir de juin 2017.

Cet arrêt apporte un éclaircissement important : l’abattement fiscal pour un héritier handicapé peut être appliqué si l’héritier, bien que reconnu invalide après l’ouverture de la succession, souffrait déjà de l’infirmité au moment de celle-ci.

Source : Doctrine : Cour d’appel de Nancy, 1re chambre, 15 avril 2024, n° 23/00999

Abus de droit dans la déduction des déficits fonciers d’une SCI

Une jurisprudence récente nous rappelle que les SCI ne sont pas des structures manipulables au bon gré de leurs associés.

Par un jugement du 16 décembre 2022, le tribunal administratif de Nantes avait condamné Monsieur et Madame A à des suppléments et pénalités d’impôt sur le revenu en raison de déclarations abusives de déficits fonciers pour les années 2014 à 2016. Le litige tournait autour de l’utilisation d’une SCI pour la gestion d’un bien immobilier à La Roche-sur-Yon occupé par Monsieur A, associé à de la SCI à hauteur de 98%.

L’administration a requalifié les déficits fonciers déclarés au titre des travaux de rénovation du bien par les associés comme abus de droit. Elle a estimé que l’interposition de la SCI entre propriétaire et locataire servait principalement à réduire les charges fiscales.  En effet, Monsieur A. contrôlait et occupait le bien qui remplissait ainsi les conditions d’un bien dont le propriétaire se réserve la jouissance, donc non éligible au déficit foncier.

Dans leur appel, Monsieur et Madame A, ont sollicité l’annulation du jugement, la décharge des impositions, et une compensation de 2 000 euros pour les frais de justice. Ils ont argué que les avis de mise en recouvrement par l’administration étaient irréguliers. D’après eux, ils respectaient les conditions du déficit foncier. En effet, la SCI et le bail était réguliers, les loyers perçus, et les travaux de rénovation réalisés.

Dans son jugement rendu le 20 juin 2024, la Cour Administrative d’Appel a jugé que les avis de mise en recouvrement ne contenaient pas d’irrégularités substantielles. Elle a confirmé que l’administration avait correctement prouvé l’existence d’un abus de droit car la SCI ne s’était pas comportée avec Monsieur A. comme avec un tiers, notamment par le montant trop faible des loyers. L’interposition de la SCI avait donc un motif principalement fiscal. En conséquence, la Cour a confirmé la réintégration de l’imposition et la pénalité de 80%.

Source : CAA de NANTES, 1ère chambre, 09/07/2024, 23NT01346

Bilan 2023 de l’allocation de l’épargne des Français

Dans son rapport annuel sur l’épargne règlementée, la Banque de France présente la répartition détaillée du patrimoine financier des Français par catégorie de placements en 2023.

Cette analyse montre qu’en 2023, les épargnants ont activement réalloué leur épargne vers des placements mieux rémunérés, accentuant un mouvement déjà initié en 2022. Cette réallocation a profité à l’épargne réglementé et aux comptes à termes au détriment des dépôts à vue, mais aussi des livrets bancaires ordinaires.  Le livret A et le Livret d’épargne populaire (LEP) grâce à la popularité que leur procure leurs taux garantis, ont affiché des flux nets positifs de respectivement +48,5 et +23,9 milliards d’euros.

L’assurance vie, malgré la stagnation de l’encours des fonds en euros, reste le principal placement des Français puisqu’elle représente 31,9% de leur patrimoine financier avec un encours de 1483 milliards d’euros pour les fonds en euros et 489 milliards pour l’assurance vie en UC.

Placements financiers des ménages résidents français au 31 décembre 2023

	Encours Milliards €	% 2023	Flux net annuel
Patrimoine financier total	6 185,7	100,0%	109,5
Produits de taux et majoritairement de taux	3 736,3	60,4%	74,2
Dépôts à vue	751,0	12,1%	-48,4
Dépôts bancaires rémunérés	1 331,1	21,5%	103,5
dont Épargne réglementée	935,5	15,1%	61,4
Livret A	403,9	6,5%	48,5
PEL	252,9	4,1%	-30,2
LDDS	148,9	2,4%	15,1
LEP	71,7	1,2%	23,9
CEL	34,8	0,6%	1,7
PEP	11,0	0,2%	-1,7
ICNE	7,5	0,1%	4,3
Livret Jeune	4,8	0,1%	-0,2
Autre épargne	395,6	6,4%	42,1
Comptes à terme	163,7	2,6%	84,3
Livrets ordinaires	231,9	3,7%	-42,2
OPC monétaires	14,4	0,2%	8,4
Assurance-vie en euros	1 482,7	24,0%	3,6
Titres de créances détenus directement	45,4	0,7%	5,8
Titres de créance détenus indirectement (OPC)	111,7	1,8%	1,2
Actions et produits constitués majoritairement d’actions	2 379,6	38,5%	37,5
Actions cotées	377,2	6,1%	-12,1
Actions non cotées et autres participations	1 362,7	22,0%	22,4
Assurance vie en UC	489,1	7,9%	26,7
Actions détenues indirectement (OPC)	150,6	2,4%	0,5
Autres	69,7	1,1%	-2,2
dont actifs immobiliers détenus via des OPC	24,9	0,4%	2,8

Source : Rapport sur l’épargne réglementée 2023 | Banque de France (banque-france.fr)